Nos últimos tempos, em meio ao sobe e desce da taxa de juros, o mercado de crédito viu crescer uma das opções mais vantajosas, ágeis e seguras de empréstimo – seja qual for o cenário econômico. É o crédito com garantia de imóvel, modalidade de empréstimo através de alienação fiduciária.
Mas o que é alienação fiduciária?
Neste artigo, você vai descobrir o que é a alienação fiduciária, como ela funciona e por que o empréstimo que utiliza essa modalidade de garantia tem as taxas de juros mais baixas do mercado. Confira!
O que é alienação fiduciária
Alienação fiduciária é um termo complexo, mas seu conceito é bastante simples.
Alienar significa transferir a propriedade de um bem, ativo ou recurso para outra pessoa ou entidade.
No caso da alienação fiduciária, a pessoa que faz um empréstimo coloca uma propriedade (residencial ou comercial) como garantia para honrar o débito. É o que se convencionou chamar de crédito com garantia de imóvel, também chamado de home equity.
No caso da alienação fiduciária, quem faz um empréstimo transfere temporariamente o imóvel para o credor a fim de transmitir confiança. O tomador do crédito, porém, segue com a posse indireta e o direito de uso da propriedade – até que o empréstimo seja quitado.
De acordo com a Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), só no primeiro trimestre de 2026 o crédito com garantia de imóvel gerou R$ 3,166 bilhões, u aumento de 26% em relação ao mesmo período do ano anterior – e o maior volume já registrado na série histórica.
Atualmente, praticamente todas as operações de crédito com garantia de imóvel são feitas via alienação fiduciária.
Legislação sobre alienação fiduciária
A alienação fiduciária foi criada para substituir a hipoteca nas operações de crédito com garantia de imóvel. Regulamentada pela Lei nº 9514/97, ela assegura que a operação seja efetivada por meio de financiamento ou empréstimo para pessoa física ou jurídica.
Conforme a legislação, é essencial que no contrato do empréstimo sejam explicitados o valor da dívida, as taxas de juros inseridas, as condições de pagamento e a descrição do imóvel. Outro item que deve constar no contrato é a garantia de livre utilização do imóvel durante a alienação do bem.
É por isso que o tomador do empréstimo permanece com direito de uso do imóvel.
Para que serve a alienação fiduciária
Geralmente, o empréstimo com garantia de imóvel envolve grandes somas de dinheiro. Daí ser mais utilizado para a aquisição de imóveis ou veículos. Também pode servir para quitar dívidas, abrir um negócio, reformar a propriedade, fazer uma viagem dos sonhos e estudar no exterior, por exemplo.
Lembre-se que a quantia emprestada depende da avaliação de mercado do imóvel – e é limitada a 50% do valor do bem.
Quais as principais vantagens da alienação fiduciária?
A principal é a obtenção de juros menores, em comparação com outras formas de financiamento.
A taxa varia de acordo com as regras da instituição financeira, mas costuma ficar a partir de 1% ao mês. Compare a taxa cobrada em empréstimos pessoais, consignados, cheque especial ou cartão de crédito, e você perceberá que o crédito com garantia de imóvel é a opção mais competitiva!
Além de taxas de juros mais baixas, o empréstimo com garantia de imóvel via alienação fiduciária tem prazos flexíveis e condições facilitadas de pagamento.
Por que isso acontece? A explicação é a robustez da garantia do empréstimo – as chances de prejuízo para as instituições financeiras são bastante reduzidas. A alienação fiduciária, portanto, é segura para o credor tanto quanto para o contratante do empréstimo.
Como concluir a alienação fiduciária
Após quitar a última parcela do empréstimo, é necessário atualizar a informação junto ao registro de imóvel e no documento do bem alienado.
Por sua vez, no momento em que o credor receber o pagamento da última parcela da dívida, ele terá que apresentar um documento de quitação. Esse documento será necessário para a emissão de um novo registro no Cartório de Imóveis.
É importante ressaltar ainda que a informação da alienação permanecerá presente no registro do imóvel. Porém, uma nova cláusula será inserida, deixando claro que o empréstimo foi quitado e a alienação foi finalizada. O imóvel segue sob propriedade plena da pessoa que fez o empréstimo – como, na verdade, sempre foi.
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