Uma das linhas de crédito mais populares nos Estados Unidos e no Canadá, a hipoteca também é regulamentada no Brasil.

Mas você sabe como ela funciona? E sabe por que o empréstimo com imóvel de garantia é das opções mais vantajosas do mercado? Neste artigo, você terá respostas para essas e outras perguntas.

Para saber tudo sobre hipoteca, é só seguir em frente.

O que é hipoteca?

A hipoteca é a utilização de um imóvel como garantia para obter um empréstimo ou financiamento com taxas de juros reduzidas e longo prazo de pagamento.

Na prática, o bem (imóvel) é oferecido como garantia da operação para o agente financiador.

Embora regulamentado pela Lei 10.406/2002, o instrumento da hipoteca caiu em desuso na maioria dos bancos e instituições brasileiras. O principal motivo foi a burocracia, que tornou a operação vagarosa, ineficiente e pouco rentável.

Em seu lugar surgiu uma modalidade de garantia mais segura, ágil e vantajosa. É a chamada alienação fiduciária.

Principal diferença entre hipoteca e alienação fiduciária

Ambas são modalidades de garantia utilizadas nos empréstimos, mas têm uma diferença sutil:  

Alienação fiduciária

O imóvel é transferido (de maneira temporária) para a instituição financeira. O direito de posse e de uso do imóvel, contudo, permanece com o tomador do empréstimo.

Hipoteca

O imóvel continua no nome de quem pediu empréstimo. Pode parecer ótimo, mas essa diferença é o que torna a hipoteca uma opção pior – porque dificulta e prolonga o trâmite judicial para quitação da dívida. Tornou-se uma opção de crédito em extinção no Brasil.

Quais imóveis servem de garantia?

Diferentes imóveis são aceitos como garantia para a concessão de empréstimo por alienação fiduciária ou hipoteca, entre eles:

• Imóveis residenciais, como casas e apartamentos;
• Imóveis rurais, como fazendas;
• Imóveis comerciais.

Quais os critérios para obter um empréstimo

A instituição financeira considera vários fatores para aprovar a hipoteca ou a alienação fiduciária. Em geral, os critérios incluem:

Imóvel próprio

O solicitante precisa ter um imóvel no seu nome. O valor de mercado do bem é essencial para definir o teto do empréstimo ou financiamento.

Garantia do bem

O imóvel deve atender aos critérios do banco. A propriedade precisa estar regularizada. Dados atualizados, como nome do proprietário atual, matrícula e área total, serão solicitados pela instituição.

Análise de crédito

O banco avalia o histórico de crédito do solicitante para determinar sua capacidade de pagamento. Ter um nome sujo não necessariamente implica na reprovação do pedido. Na verdade, a matriz de crédito ainda pode considerá-lo apto – antes de repassar o valor do empréstimo, o dinheiro é usado para quitar as dívidas.

Comprovação de renda

O solicitante deve fornecer toda a documentação que demonstre sua capacidade de cumprir com as obrigações do contrato.

Idade e capacidade jurídica

O solicitante deve atender aos requisitos de idade e capacidade jurídica estabelecidos pelo banco e pela legislação.

Análise da finalidade

O banco pode avaliar o motivo da solicitação do empréstimo ou financiamento. Saiba mais no próximo tópico.

Para que serve o empréstimo como garantia de imóvel

Também conhecido como home equity, o empréstimo financeiro com imóvel de garantia pode ser usado para:

• quitar dívidas;
• cobrir uma despesa médica emergencial;
• realizar procedimentos estéticos;
• abrir um negócio;
• obter capital de giro para sua empresa;
• reformar a casa;
• fazer uma viagem dos sonhos;
• estudar no exterior, entre outras opções.

Além de empréstimo, o home equity também garante financiamento de veículos e imóveis.

No Brasil, a operação através de alienação fiduciária estava presente em 98,2% dos contratos de financiamento imobiliário ativos em agosto de 2023 – no total, 7,8 milhões de negociações –, de acordo com a Federação Brasileira de Bancos (Febraban).

Quais são as vantagens do home equity?

Um dos principais benefícios do empréstimo com garantia de imóvel sempre foi a possibilidade de ter acesso a grandes somas de dinheiro.

A explicação é simples: com o imóvel de garantia, a instituição financeira tem um alto nível segurança – em comparação ao cartão de crédito ou ao cheque especial, por exemplo.

Essa segurança é o que também garante os juros baixos.

Na maioria dos casos, as taxas cobradas para a concessão de hipoteca ou alienação fiduciária ficam bem próximas às do empréstimo consignado, outra modalidade com garantia – pelo desconto em folha salarial de aposentados, pensionistas e funcionários públicos.

Quais os riscos do home equity?

O advento da alienação fiduciária diminuiu o risco tantopara quem empresta o dinheiro quanto para quem pega emprestado. É que a alienação fiduciária permite taxas de juros menores na concessão do empréstimo e financiamento, bem como um limite de crédito maior e com maior prazo de pagamento.

Essa é uma das explicações para a baixa taxa de inadimplência. Segundo reportagem recente do jornal O Globo, um estudo da LCA Consultoria apontou que a inadimplência em contratos fechados por alienação fiduciária é de apenas 1,7%. E que, desse montante, só 5% demandam execução extrajudicial para retomada do bem.

Caso o tomador do empréstimo enfrente um revés financeiro que o impeça de honrar a dívida, o banco sempre dará preferência à renegociação.

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