A hipoteca é uma modalidade de empréstimo muito popular em países como Canadá e Estados Unidos. Em terras brasileiras, porém, ela não tem a mesma fama.

A seguir, você saberá o que é hipoteca, como ela funciona e por que está praticamente extinta no Brasil.

O que é hipoteca?

Hipoteca é um termo que tem origem no grego, “hypotheca”, que significa a submissão de uma coisa à outra.

No campo imobiliário, a hipoteca é o uso de um bem (imóvel ou veículo, por exemplo) como garantia para obter empréstimo ou financiamento de um agente financiador (banco).

O bem usado na operação precisa estar em nome de quem pede o empréstimo.

No Brasil, a hipoteca é regulamentada pela Lei 10.406/2002. O problema? A modalidade está praticamente extinta nos bancos e instituições financeiras.

Apesar das taxas de juros menores, em comparação com os empréstimos sem garantia, e do longo prazo de pagamento, a hipoteca caiu em desuso no Brasil por causa daburocracia – que tornou a operação vagarosa, ineficiente e pouco rentável.

Por que a hipoteca está em extinção

Por muitos anos, a hipoteca foi a única modalidade jurídica para empréstimos com garantia no Brasil.

Mas o instrumento deixou de ser oferecido pela maioria das instituições financeiras – principalmente porque manter o imóvel em nome do mutuário (tomador do empréstimo) só prolonga o trâmite para quitação da dívida. 

É uma questão prática: em caso de inadimplência, o banco precisa recorrer à Justiça para ter direito sobre o imóvel. E o devedor corre o risco de ficar com nome sujo na praça, inviabilizando outros financiamentos e investimentos no futuro.

Para se precaver, o credor precisa considerar eventuais despesas judiciais. Isso acaba tendo influência no valor dos juros cobrados. Afinal, quanto maiores os riscos para a instituição financeira, menores as vantagens para os clientes.

É por isso que a hipoteca foi perdendo terreno para outras modalidades de crédito, como a alienação fiduciária – muito mais segura, ágil e vantajosa.

Alienação fiduciária: uma questão de confiança

Regulamentada pela Lei nº 9514/97, a alienação fiduciária determina que a operação seja efetivada por meio de financiamento ou empréstimo para pessoa física ou jurídica.

Alienar significa “transferir algo com confiança”. Nesse caso, o tomador do empréstimo transfere (de maneira temporária) seu bem para o credor, como uma garantia de pagamento da dívida – ao contrário da hipoteca, em que o imóvel é mantido no nome do proprietário.

Mas você deve estar se perguntando: por que transferir meu imóvel para o banco? A instituição vai se apropriar da minha casa?

Essa é uma ideia recorrente – e equivocada – sobre como funciona o empréstimo com garantia de imóvel.

Como dito anteriormente, na alienação fiduciária o bem é transferido de maneira temporária para a instituição financeira. O direito de posse e usufruto, no entanto, permanece com o tomador do empréstimo.

A lei, inclusive, determina que a garantia de livre utilização da propriedade durante a alienação é item obrigatório nos contratos.Ou seja, quem usa esse tipo de garantia para um empréstimo pode fazer o que quiser com o imóvel. Só não pode vendê-lo, é claro.

Além disso, fique tranquilo: as instituições credoras não têm interesse em ficar com sua casa. Elas entendem que o imóvel é um ativo valioso para o proprietário – e veem o contrato como um sinônimo de confiança.

Em contrapartida, oferecem melhores condições de pagamento, prazos mais longos e juros mais baixos que os da hipoteca. Na verdade, a taxa de juros do empréstimo com garantia de imóvel é a menor do mercado, ficando em torno de 1% ao mês.

Não é à toa que a operação estava presente em 99% dos contratos de financiamento imobiliário ativos em agosto de 2023 – no total, 7,8 milhões de negociações –, de acordo com a Federação Brasileira de Bancos (Febraban). 

Por que o empréstimo com garantia de imóvel é a melhor opção

O empréstimo com garantia de imóvel, através da alienação fiduciária, é muito melhor do que a hipoteca. Trata-se de uma negociação segura para a instituição financeira e para o solicitante.

A quantia emprestada é determinada pelo valor do bem – em até 50% da avaliação de mercado. Um imóvel de R$ 250 mil, por exemplo, pode dar acesso a no máximo R$ 125 mil. 

Além de oferecer juros mais baixos, a alienação fiduciária possibilita ter acesso a grandes somas de dinheiro em curto prazo. Por isso, pode ser utilizada para diversos fins, como:

• abrir um negócio;
• cobrir uma despesa médica emergencial; 
• estudar no exterior;
• fazer uma viagem dos sonhos; 
• financiar veículos e outros imóveis;
• obter capital de giro para sua empresa;
• quitar dívidas; 
• realizar procedimentos estéticos; 
• reformar a casa.

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