Em vigor desde outubro de 2023, o Marco Legal das Garantias e Empréstimos promete destravar a concessão de crédito no Brasil. Entre os destaques da nova lei estão a possibilidade de utilização do mesmo imóvel como garantia em mais de um empréstimo, a retomada extrajudicial de bens financiados em caso de inadimplência e a intimação eletrônica do devedor.

À medida que o projeto tramitou no Congresso, um dos itens acabou vetado: a criação das chamadas Instituições Gestoras de Garantia (IGGs). As IGGs ficariam responsáveis por avaliar os bens dos devedores, fazer o registro deles nos cartórios e promover a execução das dívidas.

Em entrevista ao jornal Valor Econômico, o relator do projeto na Câmara, deputado federal João Maia, disse que “a presença dessa nova intermediária entre instituições financeiras e tomadores de crédito aumentaria o custo da primeira operação de financiamento imobiliário e teria eficácia incerta para reduzir os custos de outros financiamentos eventualmente firmados com a mesma garantia”.

A seguir, você saberá o que estava por trás das IGGs — e para que elas serviriam na prática.

A criação das Instituições Gestoras de Garantia, as IGGs

O projeto de lei de criação das IGGs foi apresentado ao Congresso com o objetivo de desburocratizar o mercado de crédito e torná-lo acessível a uma parcela maior da população. Sob regulação do Conselho Monetário Nacional (CMN), essas instituições teriam como principais funções:

• A avaliação dos imóveis dados como garantia em empréstimos bancários;
• A execução da dívida em caso de inadimplência do tomador do crédito;
• A condução do processo de renegociação e liquidação das operações à ordem dos devedores.

Para evitar conflito de interesses e proporcionar mais segurança e imparcialidade quanto ao interesse dos credores, as IGGs seriam vedadas de realizar qualquer atividade típica de instituição financeira, inclusive operações de crédito, no âmbito do contrato. Assim, essas empresas não poderiam ser credoras sobre uma garantia já recebida por elas.

Potencial de mercado

Uma nota informativa de 2021 do governo federal destacava que o mercado imobiliário brasileiro tinha cerca de R$ 800 bilhões em garantias em operações de crédito e financiamento. Com a criação das IGGs, esperava-se que a cobertura pudesse chegar a R$ 10 trilhões — um crescimento superior a 12 vezes.

No mesmo documento, o governo projetava reduzir os custos relacionados à gestão das garantias pelas instituições financeiras. Como consequência, estimava que a oferta de crédito seria ampliada, ao ser disponibilizada não apenas por bancos tradicionais, mas também por fintechs e cooperativas de crédito, gerando taxas de juros mais baixas.

O que diz o Marco Legal das Garantias

Um dos objetivos das IGGs era permitir que um mesmo bem servisse como garantia em várias operações de crédito — inclusive com instituições financeiras diferentes. Antes de reavaliar o projeto, o deputado João Maia citava o exemplo de um imóvel de R$ 1 milhão para obter um empréstimo de R$ 100 mil.

“Há uma grande parte da garantia — potencialmente de até R$ 900 mil — que não poderá ser utilizada em outra operação de crédito com outra instituição financeira”, disse. “O formato da IGG permite que a mesma garantia possa ser utilizada para quantos créditos couberem sem precisar ser providos pela instituição financeira credora inicial.”

Mesmo sem incluir as Instituições Gestoras de Garantia, o Marco Legal possibilita ao devedor utilizar o mesmo imóvel em mais operações de crédito. Mas com uma diferença: os novos empréstimos só poderão ser tomados junto ao mesmo credor da alienação fiduciária original.

Essa prática deve ampliar a demanda pelo home equity no Brasil. Popular nos Estados Unidos, o empréstimo com garantia de imóvel é conhecido pela baixíssima taxa de juros — em torno de 1% ao mês, até 10 vezes menor que o de outras modalidades, como cheque especial e cartão de crédito. 

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