A dificuldade de obter recursos para construir imóveis no Brasil não é novidade para pequenas e médias incorporadoras. Mas uma pesquisa recente deixou ainda mais claro qual é a principal barreira para novos lançamentos: o custo do crédito imobiliário.
Realizado em junho de 2025 pela Brain Inteligência Estratégica, a pedido da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), o estudo ouviu 160 executivos de empresas de incorporação, construção e loteamentos urbanos no Brasil.
A pesquisa indicou que:
- 86% das empresas consideram o cenário atual mais desafiador para obter financiamento para obras.
- 52% avaliam como mais difícil que em 2024.
- 34% avaliam como muito mais difícil, especialmente nas regiões Sul e Sudeste.
- 55% apontam a taxa de juros como a principal barreira para lançamentos imobiliários.
Os dados foram apresentados durante uma live da Abrainc.
Há dinheiro, mas ele custa caro
O levantamento reforça que não há falta de funding. O que existe é um cenário em que o dinheiro está disponível, mas a um preço elevado, inviabilizando a conta de muitos empreendimentos.
A caderneta de poupança, historicamente a principal fonte de crédito imobiliário, continua perdendo relevância. Com menos recursos nesse canal, os bancos ampliaram o uso de instrumentos como LCIs (Letras de Crédito Imobiliário), que remuneram investidores com base no CDI. Isso gera custos finais mais altos para quem toma o financiamento.
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Alternativas em evidência
Para driblar esse desafio, o mercado imobiliário tem buscado alternativas. É o caso do mercado de capitais e da securitização, que permitem captar recursos fora dos bancos tradicionais e, em alguns casos, com taxas mais competitivas. Outro formato que vem ganhando espaço são as Sociedades em Conta de Participação (SCPs), formadas por investidores que acompanham as obras de perto.
No entanto, essas alternativas não substituem por completo o papel do crédito tradicional – especialmente para empresas que não têm estrutura ou experiência para acessar instrumentos mais sofisticados.
Para incorporadoras de menor porte, a situação é ainda mais desafiadora. Sem acesso fácil a CRIs, debêntures ou grandes fundos, muitas dependem exclusivamente do financiamento bancário tradicional (ou de capital próprio) para tocar as obras. Juros altos reduzem a margem, alongam prazos e, em alguns casos, forçam a venda de unidades com desconto, comprometendo a rentabilidade do negócio.
É justamente nesse ponto que surgem soluções personalizadas, como a linha Oxy Constrói. Voltada para pequenas incorporadoras das regiões Sul, Sudeste e Centro-Oeste, a modalidade oferece financiamento de até 80% do valor do empreendimento (limitado a R$ 5 milhões), com taxas a partir de 1,45% ao mês + IPCA e prazos flexíveis a partir de 36 meses.
Ao contrário de modelos que dependem exclusivamente de garantias pesadas ou histórico bancário robusto, a Oxy avalia a viabilidade do projeto e a capacidade técnica do empreendedor. O desembolso acompanha o avanço da obra, ajudando a manter o fluxo de caixa saudável e evitando que o capital fique parado.
Para muitas incorporadoras, o acesso a essa linha de crédito pode significar a diferença entre um projeto no papel e um prédio de pé.
